آیا ساخت سالانه یک میلیون مسکن یک‌طبقه حیاط‌دار شدنی است؟

نسیم‌آنلاین: وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال شاید مهم‌ترین، روشن‌ترین و قابل اندازه‌گیری‌ترین وعده‌ای بود که توسط رئیس جمهور داده شد. اما امروزه بر سر چگونگی سرانجام رسیدن این وعده اختلافاتی به وجود آمده است. در گفتگوی قبلی درباره وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال پای صحبت دکتر حسین درودیان، از موافقین لزوم ساخت مسکن با دخالت دولت اما از منتقدین روش فعلی وزارت مسکن، نشستیم. گفتگوی نسیم‌آنلاین با ایشان را می‌توانید از طریق این لینک مشاهده بفرمایید. 

در گام بعدی به سراغ علی نادری‌شاهی، دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه تهران و یکی از کارشناسان اقتصادی موافق رویکرد وزارت راه و شهرسازی رفتیم تا نظر ایشان را درباره الگوی مطلوب ساخت مسکن و نیز مسائل محل اختلاف بپرسیم. گفتگوی ما با ایشان را در ادامه مشاهده می‌فرمایید:

*به نظر می‌آید طرفداران لزوم دخالت دولت در ساخت تعداد زیادی مسکن به دو گروه با اهداف و روش متفاوت تقسیم شده‌اند. شما به عنوان یک کارشناس اقتصادی موافق با رویکرد تیم وزارت راه و شهرسازی، توضیح‌تان دراین‌باره چیست؟

ساخت مسکن از دو جهت اهمیت دارد. اول از این جهت که باعث افزایش عرضه مسکن می‌شود. افزایش عرضه چند حسن دارد. یکی این که صنعت مسکن یک صنعت پیشران است و حدود 120 صنعت پسینی و پیشینی از قبل و بعد از ساخت با آن در ارتباط هستند. از درب و سیمان و کاشی و فولاد تا فرش و مبل و موکت و لوازم خانگی. هر خانه که ایجاد می‌شود اینها را لازم دارد.

حسن دوم این است که رشد اقتصادی در پی دارد. طبق محاسبه ما اگر یک میلیون مسکن در سال بخواهیم بسازیم، در سال اول حداقل 6 و حداکثر 9 درصد افزایش در GDP خواهیم داشت. یعنی در بخش مسکن یک رشد صددرصدی اتفاق می‌افتد و بعد این باعث رشد در بخش صنعت و خدمات هم می‌شود و مجموع اینها حداقل 6درصد است. خوبی بعدی بحث اشتغال است، اشتغالی غیر متمرکز ، چون در پهنه کشور و در همه شهرهای کوچک و روستا هم اتفاق می‌افتد. فایده آخر هم این است که با افزایش عرضه فراوانی مسکن زیاد شده و باعث کنترل قیمت هم می‌شود. پس از این جهات خود افزایش عرضه مسکن فارغ از اینکه به چه کسی می‌رسد مطلوب است. پیشنهاداتی هم که بعضی کارشناسان می‌دهند ناظر به این مسئله بوده و هدف‌شان  افزایش عرضه است.

اما یک هدف دیگر هم وجود دارد؛ مطابق با قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن و وعده رئیس جمهور «خانه‌دار کردن مردم» هم اولویت دارد. یک وقت شما عرضه را زیاد می‌کنید و می‌شود خانه پنجم و ششم یک نفر، حالا برفرض این اشکالی هم ندارد و همچنان آن مزایای بالا درباره افزایش عرضه را دارد، یک وقت هم هست می‌گوییم  این خانه به کسی برسد که به هر دلیل توانایی خانه‌دار شدن نداشته است. این هدف دوم به یک معنا یک سیاست رفاهی هم هست، مثل همان سیاستی که می‌گوید انرژی ارزان باشد یا یارانه نقدی بدهیم یا فلان طرح سلامت را انجام بدهیم که رفاه مردم بالا برود. مسکن را هم می‌توان در قالب یک سیاست رفاهی نگاه کرد.

شما ببینید، این همه یارانه می‌دهیم و ادعا می‌کنیم سیاست رفاهی داریم. همه اینها را جمع کنیم می‌شود مثلا پنج میلیون تومان، بعد شخصی که اجاره‌نشین است باید همان اول ماه همه این را یک مبلغی رویش هم بگذارد و بدهد برای اجاره. اجاره همه رفاه ناشی از یارانه‌هایی که در اقتصاد می‌دهیم را می‌بلعد.

حالا یک عده هستند به دلیل مطلوبیت اقتصادی یا دلایل دیگر اجاره‌نشینیِ انتخابی دارند، اینجا منظور ما این افراد نیستند، بلکه اجاره‌نشینی اجباری است. البته به نظر من اجاره‌نشینی انتخابی بسیار محدود است و عمدتا از نوع اجباری است. فلذا به عنوان یک سیاست رفاهی می‌خواهیم کسانی که اجاره‌نشینی اجباری دارند را صاحب مسکن کرده و از پرداخت اجاره خلاص کنیم.

در طرح نهضت ملی، هم هدف اول و هم هدف دوم مطرح هست، اما هدف دوم هم حتما مطرح است. نظر من این است که اگر مالک‌کردن یا خانه‌دار کردن مردم را نداشته باشیم، علی‌الارض چیزی به مردم نداده‌ایم.

در همان سال‌هایی که مسکن مهر ساخته می‌شد، یکی دو میلیارد دلار هم از صندوق توسعه برداشته و به همه یارانه داده شده. آن را کسی یادش نمانده و خورده شد و رفت. وقتی مردم چیزی برای از دست دادن داشته باشند، رفتارشان با کسانی که به دلیل وضعیت بد اقتصادی چیزی برای از دست دادن ندارد فرق می‌کند. درواقع حرف ما این است که اعطای زمین، چشم انداز روشنی از نظر اقتصادی برای مردم ایجاد می‌کند و این افزایش امید، امکان اصلاحات اقتصادی را فراهم می‌کند.

خیلی از پیشنهادات کارشناسان، هدف دوم را محقق نمی‌کند. بالاخره یک عده هستند که مسکن ندارند. طبق قانون اساسی وظیفه مسکن‌دار کردن مردم با دولت است. چه راهکاری برای این دارند؟ یک عده البته از اساس قبول ندارند که دولت باید دخالت کند، با ایشان کاری نداریم و فرض می‌کنیم متفق‌القول هستیم که مسکن باید ساخته بشود.

برای سیاست‌گذار هدف اول هم به دلیل فوایدی که برای اقتصاد دارد مهم است، اما اگر هدف دوم محقق شود در واقع هر دو هدف با هم محقق شده، هم خانه‌ای تولید شده و هم فردی صاحب‌خانه شده است.

*به مسئله زمین اشاره فرمودید، نحوه تامین زمین در الگوی مدنظر شما به چه صورت است؟

ساخت مسکن 4 جز دارد: زمین، مصالح، نیروی انسانی، تامین مالی. به نظر می‌آید بحث مصالح و نیروی انسانی خیلی مطرح نباشد و اولویت کمتری دارد. وزارت صمت می‌گوید در مصالح مشکلی نیست و حتی رکود هم هست. در نیروی انسانی هم در داخل مشکلی نداریم و هم با توجه به موج مهاجرت جدید از افغانستان، از این افراد هم می‌شود کمک گرفت. من درباره این دو مسئله تخصصی ندارم ولی خیلی کلیدی هم نیستند، پس عبور می‌کنیم. عملا دو بحث زمین و تامین مالی کلیدی و گلوگاه هستند.

در بحث زمین شهری ما حریم شهر و در روستاها طرح هادی را داریم که محدوده را می‌بندد. در این زمینه مشکلات زیادی وجود دارد. علاوه بر کلان‌شهرها، 1200 شهر کوچک هم داریم که همه اینها قابلیت افزایش محدوده دارند. آمده‌ایم دور شهرها را بسته و درواقع نوعی انحصار ایجاد کرده‌‌ایم برای صاحبان زمین فعلی و این باعث افزایش قیمت زمین شده است. زمین گران خودش را در تمام کسب‌وکارها نشان می‌دهد، چراکه از طریق افزایش هزینه اجاره روی قیمت تمام‌شده محصولات و خدمات می‌آید.

این در حالی است که زمین‌های دولتی زیادی اطراف شهر‌ها وجود دارد. بخش‌های مختلفی که امروزه جزئی از شهرها و بعضا از مناطق خوب شهری است یک زمانی زمینش از جانب دولت عرضه شده. اما حالا سال‌هاست این فرآیند قفل شده است.

پیشنهاد ما این است که عرضه زمین در شهرها در قطعات 250 متری و در روستاها در قطعات 500متریِ معیشت‌محور صورت بگیرد. بعضی جاها مثل سواحل مکران که طرح‌های ویژه‌ای برای آن وجود دارد این اعداد می‌تواند بالاتر هم باشد. در این‌ جاها  می‌توان زمین‌های بزرگ چندهزارمتری داد تا اقتصادی باشد.

این مسئله امکان‌سنجی هم شده است. ممکن است کسی بگوید همه جا این مقدار زمین وجود ندارد، خب هر جا وجود ندارد این کار را نکنیم، اما برای 90 درصد شهرها و روستاها می‌شود. همه جا که مانند شمال کشور نیست. الان مثلا دوتا جایی که خیلی مشکل وجود دارد برای تخصیص زمین، یزد و قم است در حالی که اطراف شهر زمین کافی برای الحاق وجود دارد. اولین هدف در وزارت راه و شهرسازی باید این باشد که این انحصار از بین برود و زمین عرضه بشود.

ایراد می‌گیرند که اگر زمین به مردم بدهیم از دست دولت خارج می‌شود. اینجا پیشنهاد ما این است که دولت به صورت اجاره 99ساله واگذار کند. ما معتقدیم بر اساس نظر شهید صدر زمین باید مالکیتش با دولت باشد به دلیل محدودیت ذاتی‌ای که دارد.

بخش بعدی پیشنهاد ما این است که وقتی زمین را واگذار کردیم، دیگر مسکن چند طبقه ساخته نشود، بلکه مسکن یک‌طبقه حیاط‌دار ساخته شود. یک مشکلی که در مسکن مهر وجود داشت همین بلندمرتبه بودن آن بود.

فارغ از بحث‌های سبک زندگی، مسائل فرهنگی، سلامت و غیره، مسکن یک‌طبقه مزیت اقتصادی هم بر مسکن بلندمرتبه دارد. هزینه ساخت یک متر بنا در یک واحد یک‌طبقه نصف هزینه ساخت یک متر بنا در یک ساختمان 5 طبقه درمی‌آید.

یک مقایسه بکنیم: فرض کنید می‌خواهید واحد صدمتری بسازید. وقتی برود در پنج‌طبقه باید به جای 100 متر، 125 متر بسازید چون مشاعات از جمله راه‌پله و آسانسور و غیره دارد. خود آسانسور به ازای هر واحد از 50 تا 100 میلیون هزینه دارد. بحث دیگر این است که چون پارکینگ می‌خواهد، یک طبقه هم می‌رود برای پارکنیگ. هزینه تمام‌شده طبقه پارکینگ تقریبا با هزینه یک طبقه مسکونی برابر است. از نظر سازه هم ساختمان یک‌طبقه سازه سبک‌تر و پی‌ریزی‌ کم‌تری  نسبت به پنج‌طبقه لازم دارد. بحث آخر هم این است که دوره زمانی ساخت پنج‌طبقه حداقل دوبرابر یک‌طبقه است و همین مسئله هزینه مالی آن را به دلیل تورم افزایش می‌دهد.

بخواهم عدد بدهم، به قیمت امروز هزینه ساخت یک‌طبقه متری 6 میلیون تومان است و ساخت پنج‌طبقه متری 9 میلیون تومان. برای یک واحد با بنای خالص ۱۰۰ متر،  این 6 میلیون باید ضربدر 100 بشود و آن 9 میلیون ضرب در 125. این یعنی تقریبا همان نصف که عرض شد.

*در مقابل هزینه ساخت کمتری که یک واحد یک‌طبقه دارد، هزینه اصلی آن زمین بیشتری است که نیاز می‌شود.

از نظر زمین محدودیت جدی نداریم. کل مساحت کشور حدود 1.6 میلیون متر مربع است و کل زمینی که در کشور در مجموع شهرها و روستاها استفاده شده یک درصد آن است. یک محاسبه سرانگشتی نشان می‌دهد اگر سالی یک میلیون زمین 400متری به مدت 40 سال به مردم بدهیم، پهنه‌ای از کشور که مورد استفاده قرار خواهد گرفت دو برابر اینی که الان هست می‌شود یعنی به ۲ درصد می‌رسد.

تهران از جنوب می‌تواند تا قم گسترش پیدا کند. مگر چه می‌شود؟ جمعیت لندن با تهران یکی است اما مساحتش دو برابر تهران است. در نزدیکی تبریز شهر جدید سهند در یک فضای باز قرار دارد که شاید چندهزار هکتار زمین برای خانه یک‌طبقه بتوان تخصیص داد. خب شهر بزرگ بشود. بحث آمایش سرزمینی سرجایش.

در مجموعه‌ی دولت مقاومت‌هایی وجود دارد که انگار دل‌شان نمی‌آید زمین را از دست بدهند. درحالیکه این حق مردم است. تازه ما می‌گویم اجاره 99ساله بدهید نه اینکه کامل واگذار کنید. این کار باعث می‌شود اگر شخص زمین را در مدت مشخصی نساخت پس گرفته شده و قرارداد باطل بشود.

*به نظر شما سهم اصلی یک میلیون مسکن سالانه باید به روش تخصیص زمین به منظور ساخت واحد یک‌طبقه حیاط‌دار باشد؟

الان ذهن‌ها این را نمی‌پذیرد. یک سری گیر ذهنی وجود دارد. می‌گوییم در اصفهان می‌خواهیم این کار را بکنیم، می‌گویند اصفهان آب ندارد. می‌گوییم خب چه ربطی دارد؟ فرقی ندارد طرف ساکن طبقه دهم یک برج است یا یک واحد یک‌طبقه. آدمش که وجود دارد! آدم که تولید نمی‌خواهیم بکنیم. بعد اینکه وقتی واحد یک‌طبقه است همه مصرف آبش در یک کنتور مشخص می‌شود فلذا کنترل  بیشتری بر مصرفش دارد. در ساختمان‌ها چون کنتور آب معمولا مشترک است، مشترک بدمصرف نتیجه کار خودش را مستقیما نمی‌بیند.

یا می‌گویند محیط زیست خراب می‌شود. خب مگر همه جا شمال است؟ اطراف اصفهان و یزد و قم که اینقدر مقاومت می‌شود برای تخصیص زمین چه محیط زیست خاصی وجود دارد که هیچ زمینی قابل تخصیص نیست؟

مسئله به نظر اقتصاد سیاسی می‌آید و اینها بهانه است. در قم یکی از مقامات گفت اگر زمین الحاق کنیم قیمت خانه پایین می‌آید و مردم ناراضی می‌شوند. واقعا اگر نگاه کنیم خود این انحصار یک اقتصاد سیاسی دارد. البته برخی کارشناسان حرف عجیبی می‌زنند و می‌گویند این ایده، تخصیص زمین برای ساخت واحد یک‌طبقه، باعث گران شدن زمین می‌شود.

مقابله با این مسائل سخت است، اما اگر این ایده روی ریل بیافتد از نظر من باید همه این چند میلیون مسکن اینگونه انجام بشود.

*تجربه ساخت مسکن به این صورت وجود دارد؟

در مسکن مهر 4 میلیون واحد مسکن ساخته شد. یک میلیون و هفتصد هزار واحد روستایی بود که زمین از خود افراد بود و دولت فقط وام داد، یک میلیون و سیصد هزار شهری هم به همین صورت بود. برای یک میلیون واحد، زمین را دولت آورد. یعنی فقط 25 درصد مسکن مهر  با تخصیص زمین از طرف دولت بود. در خیلی از این زمین‌ها هم آپارتمان‌های بلند مرتبه ساخته شد. در مسکن مهر به صورت محدود در بعضی جاها دو طبقه داشتیم. در هشتگرد و ایوانکی فکر کنم برای مثال. الان در طبس که رئیس جمهور بازدید کرد یک‌طبقه داده شده است.

ببینید، همین که زمین برای یک طبقه می‌دهیم خانه به سرعت ساخته می‌شود، ولی جاهای دیگر گیر داریم، تمام نمی‌شود و قیمت تمام شده هم بالاتر می‌رود. برای مثال در پرند در پروژه مسکن فرهنگیان هر واحد 850 میلیون تومان تمام شده است. 450 میلیون وام استفاده شده و مردم هم به طور متوسط  200 میلیون آورده‌اند و باید 200 میلیون دیگر هم بیاورند که می‌گویند نداریم. همین الان با این قیمت تمام شده وضعیت این است چه برسد به واحدهای جدید که هنوز شروع نشده، وضع مردم هم که بهتر نمی‌شود. ولی در طبس زمین را دادند و ساخته شد و تمام شد و رفت.

یک مزیت مهم یک‌طبقه ساخت تدریجی است. مثلا شما می‌خواهی صد متر نهایتا مسکن داشته باشی، الان 40 مترش را می‌سازی به صورت یک اتاق و یک آشپزخانه و یک سرویس بهداشتی و حمام. اما جوری می‌سازی که بعدا بتوانی اتاق اضافه کنی. خب این 40 متر با متری 6 میلیون هزینه ساخت، می‌شود مجموعا 240 میلیون، اصلا شما بگو 300 میلیون تومان. هدف که خانه‌دار کردن مردم است اتفاق می‌افتد. طرف در خانه‌اش نشسته و نسبت به اجاره نشینی مصون شده، حالا کم کم پولی جمع می‌کند و صرف بزرگ کردن خانه‌اش می‌کند. این کار در چندطبقه ممکن نیست، خانه باید اول تکمیل بشود بعد مورد استفاده قرار بگیرد و دیگر قابل بزرگ‌تر کردن هم نیست.

خانه تک‌طبقه‌ی حیاط‌دار مزیت‌های اقتصادی پنهان دیگری هم دارد. مثلا شاید در یک واحد آپارتمانی نشود مهمانی گرفت و مجبور به رفتن به رستوران بشوید. یا مثلا امکان فعالیت ورزشی وجود ندارد و فرد باید به باشگاه برود. خب وقتی یک زمین 250 متری و مسکن یکطبقه وجود داشته باشد اینها همه حل می‌شود. در چنین فضایی امکان فرزندآوری هم عملی‌تر می‌شود. همچنین می‌شود کنار زمین کارگاه کوچکی داشت و مشاغل خانگی به وجود آورد. یا می‌شود اگر پدر و مادر مسنی هست یک اتاق کنار خانه برای آنها ساخت و آنجا اسکان داد تا هزینه‌های مراقبت کاهش پیدا کند. یا مثلا وقتی کسی در فضای بسته آپارتمانی زندگی می‌کند امکان بیماری روانی و رواج جرم و جنایت هم بیشتر است. هزینه این مسائل به سادگی قابل محاسبه نیست، اما این هزینه‌های پنهان حتما وجود دارد.

*یک نکته دیگر اینکه ایده یکطبقه باعث می‌شود زمین مورد نیاز افزایش پیدا کند و در نتیجه هزینه زیربنایی مثل خیابان و لوله‌کشی گاز و آب افزایش پیدا می‌کند.

بله، یکسری انتقادات هم به این ایده وارد است. مثلا این انتقاد وارد است که هزینه‌های زیربرنایی و روبنایی در این مدل افزایش پیدا می‌کند. چند راهکار وجود دارد. یک اینکه وقتی به شخصی 250 متر زمین می‌دهیم، بخشی یا تمام هزینه‌های زیربنایی را از او به عنوان هزینه‌های تمام‌شده زمین دریافت کنیم. حالا به صوت نقد در ابتدا، یا اقساطی یا ترکیبی از اینها. این هزینه در حدود 200 میلیون تومان است.

مسئله دوم خدمات روبنایی است. مثل مدرسه،  مسجد، پاسگاه پلیس و امثال اینها. وقتی یک محله‌ای الحاق می‌شود بعضی زمین‌های به جهت تجاری مرغوب به وجود می‌آید، مثلا دور میدان‌ها و نقاط دیگر که می‌شود آن‌ها را تهاتر کرد. به یک پیمانکار می‌گوییم بیا برای ما مسجد و مدرسه بساز، درعوض این زمین مناسب پاساژ برای تو. این اتفاق در جاهای مختلف تجربه هم شده و همین الان هم انجام می‌شود. عملا خدمات روبنایی با این کار قابل انجام است. البته اگر دولت بخواهد از منابع نفت و صندوق توسعه برای خدمات زیربنایی و روبنایی هزینه‌ای کند هم راه دوری نرفته است.

در نظر داشته باشید الان در شهر وقتی یک محله از حالت یکی دو طبقه به صورت ساختمان چند طبقه در می‌آید، دیگر تاسیسات قبلی کارآمد نیست و باید مثلا زمین کنده شده و لوله بزرگتر و گران‌تری مجدد نصب بشود. مشابه همین اتفاقا در برق و گاز هم هست. بنابراین اینطور نیست که بلندمرتبه‌سازی هم هزینه‌‌ی اضافه‌ای نداشته باشد.    

*به مسئله تامین مالی بپردازیم، ایده شما برای نحوه تامین مالی چیست؟

مسئله مشترک مسکن در همه دنیا این است که باید یک هزینه زیادی آن هم در اوایل زندگی که پس‌انداز خاصی وجود ندارد پرداخت شود. به دلیل این ویژگی خاص در همه دنیا این پول بزرگ به صورت وام داده شده و در درازمدت تسویه می‌شود. مسکن مثل پوشاک و وسایل منزل نیست که بشود با پس‌انداز خرید. هزینه مسکن نسبت به درآمد معمولا بالاست و همه جا همین است.

کمتر جایی در دنیا هست که بشود گفت مردم با پس‌اندازشان صاحب مسکن می‌شوند، حتی اگر چنین چیزی درباره ایران هم بوده باشد، امروزه پس از بیش از ده سال تحریم و آب رفتن پس‌انداز مردم این حالت نشدنی است.

این پول باید از کجا تامین بشود؟ ما بررسی کردیم در بسیاری کشورهای توسعه یافته بخش عمده از طریق بانک است. یعنی در ترازنامه بانک‌ها که نگاه می‌کنیم سهم بزرگی در اختیار بخش مسکن است. مثلا در آمریکا 35درصد، در سوییس 35 درصد، در آلمان 20درصد از ترازنامه بانک‌ها تسهیلات و اوراق رهنی است. رئیس کل سابق بانک مرکزی چند وقت پیش گفت این آمار در ایران 17 درصد است. البته این 17 درصد اعم از ایران مال، بناهای تجاری، ریل و جاده یعنی کل بخش راه و مسکن و ساختمان است. اگر اینها را کم کنیم بخش مسکن حدود 3 درصد است.

یک آمار قابل ارائه دیگر، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخی است. در سال 2014 این عدد در هلند 104 درصد، در دانمارک 92 درصد، در انگلستان 80درصد، آمریکا 62 درصد، اسپانیا 60 درصد و آلمان و فرانسه حدود 40 درصد بوده است. این آمار در ایران 15 درصد است. پس به طور مشخص اینکه تسهیلات مسکن بدهیم و بخشی از ترازنامه بانکی ما تسهیلات مسکن باشد حرف عجیبی نیست و تجربه جهانی است.

بر اساس ماده 4 قانون جهت تولید مسکن، 20 درصد تسهیلات پرداختی بانکی باید به بخش مسکن تعلق بگیرد. عرض کردم در سایر کشورها بیش از این‌ها اتفاق می‌افتد. سال 1390 در ایران 17درصد تسهیلات به بخش مسکن بوده و امروزه این عدد به 6 درصد رسیده است. البته این 6درصد باز شامل ایران‌مال‌ها و ... هم می‌شود.

*فرق این 6 درصد که با آن 17 درصد مطرح شده توسط رئیس سابق بانک مرکزی چیست؟

این 6 درصد تسهیلات پرداختی در یک سال است، آن 17 درصد مانده تسهیلات در ترازنامه. چون بازپرداخت تسهیلات مسکن معمولا طولانی مدت است، سهم بیشتری را در مانده تسهیلات نسبت به تسهیلات پرداختی کسب می‌کند.

طبق قانون مجلس این 6 درصد باید 20 درصد باشد. بانک‌ها سال گذشته سه هزار همت (هزار میلیارد تومان) تسهیلات پرداخت کرده‌اند. امسال هم برآورد می‌شود این عدد به پنج هزار همت برسد. ما اگر یک‌سالگی قانون جهش تولید مسکن را بگیریم که می‌شود از انتهای شهریور 1400 تا انتهای شهریور 1401، بانک‌ها در این مدت 3760 همت تسهیلات داده‌اند که بیست درصد این می‌شود 752 همت. بانک مرکزی سهمیه‌ای که اعلام کرده در این دوره 360 همت است، یعنی سهمیه‌ای که بانک مرکزی تعیین کرده نصف میزان قانونی است. حالا از همین سهمیه هم بانک‌ها مجموعا فقط 30 همت تخصیص داده‌اند که 5 همت آن هم برای کمک ودیعه اجاره است نه برای ساخت مسکن. از همین 30 همت هم عمده از بانک مسکن است و عملکرد باقی بانک‌ها تقریبا صفر است. عملکرد بانک مسکن هم تقریبا یک چهارم سهمیه مقرر شده برای این بانک است.

بانک مسکن که بانک تخصصی این حوزه است و همچنین مثل باقی بانک‌ها مراجعه برای تسهیلات متفرقه، تجاری و سرمایه در گردش ندارد چرا کمتر از مقدار مقرر شده پرداخت کرده است؟

دو تا نکته وجود دارد، اول اینکه بانک مسکن یکسری تسهیلات خرید مسکن بر اساس اوراق باید بدهد و همچنین یکسری تسهیلات مسکن دیگر هم دارد.

دو اینکه آمار ما بر اساس تسهیلات پرداختی است. درحالیکه تسهیلات مسکن یک‌جا داده نمی‌شود و متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت می‌شود. بنابراین باید دید میزان تسهیلات منعقدشده، و نه پرداخت‌شده، چقدر است. با این نگاه بانک مسکن 50 همت تسهیلات منعقد کرده و این یعنی هشتاد درصد تعهدش را عمل کرده است.

*آیا عدد 20درصد ذکر شده در قانون فقط برای نهضت مسکن است و شامل سایر تسهیلات مسکن نمی‌شود؟

قانون مجلس می‌گوید «برای افراد واجد شرایط» و دستورالعمل بانک مرکزی می‌گوید «کسانی که از مسیر سامانه وزارت راه معرفی می‌شوند». بنابراین وقتی یک بانکی می‌رود برای خودش از مسیر دیگری وام مسکن می‌دهد در آمار نمی‌آید.

*تسهیلاتی که تاکنون پرداخت شده به متقاضیان دریافت زمین برای ساخت واحد یک‌طبقه داده شده است؟

کسانی که در حال حاضر دارند وام می‌گیرند و می‌سازند چه افرادی هستند؟ آمار شهری تا ماه پیش را عرض می‌کنم. در حال حاضر ۸۰۰ هزار واحد در صف دریافت وام قرار دارند. بخشی از این مربوط به کسانی می‌شود که زمین از خودشان بوده و فقط تسهیلات خواسته‌اند، مثل بافت فرسوده، که اینها تسهیلات را مستقیما دریافت و به کار می‌گیرند. بخش دیگری که زمین از طرف دولت تخصیص داده شده در حال حاضر مردم با جزئیات آن مواجه نمی‌شوند، بلکه پیمانکار آن تسهیلات را دریافت میکند. مردم از مسیر دیگری ثبت‌نام می‌کنند و برای‌شان حساب باز می‌شود.

*یعنی تسهیلات برای طرح‌های پیمانکاری ساخت مسکن چندطبقه است؟

بله اینجاها دولت پیمانکار نیست. دولت زمین تخصیص می‌دهد، بانک با پیمانکار قرارداد می‌بندد، پیمانکار می‌سازد و به متقاضیان تحویل میدهد.

*پس در این ۸۰۰ هزار واحدی که اکنون در صف دریافت تسهیلات هستند موردی که زمین برای یکطبقه داده شده باشد وجود ندارد؟

هست ولی خیلی کم. مثلا در طبس به این صورت بوده.

از این حدود یک میلیون واحد ارسالی به بانک‌ها، 200 هزار مورد به انعقاد قرارداد رسیده و حدود 800 هزارتا صف داریم.  حدود یک سوم اینها مربوط به خودمالکی و باقی برای نهضت ملی است. البته عدد کل مبلغ پرداخت شده به خودمالکی و نهضت ملی برابر است حدودا، چراکه خودمالکی‌ها سریعتر می‌سازند.

*آمار روستایی به چه صورت است؟

مشخص‌ترین وعده رئیس‌جمهور ساخت یک میلیون مسکن بوده، اما در بخش روستایی ما پیشرفت خیلی کند است. برای مثال از سال 84 بلااستثنا وام بهسازی و نوسازی روستایی دارد پرداخت می‌شود. در دولت قبل هم پرداخت شده. اما از پارسال که دولت سیزدهم روی کار آمده جلوی این گرفته شده.

*کجا مخالفت کرده؟ بانک مرکزی؟

سازمان برنامه و بودجه تضمین‌نامه مربوط به ضمانت مابه‌التفاوت یارانه سود را صادر نمی‌کرد. از وعده یک میلیون مسکن در سال حداقل 200هزارتا باید روستایی باشد. علت مخالفت چیست؟ سود وام مسکن روستایی 5 درصد است، دولت تضمین‌نامه می‌دهد و مابه‌التفاوت آن را پرداخت می‌کند. اما یکسال با این بهانه که منجر به پایه پولی می‌شود انجام نشد. کل مبلغی که دولت می‌بایست برای این کار می‌گذاشت 5 همت بود. ما می‌گفتیم بالاخره مردم روستا از درآمد دولت سهمی دارند، در دولت هر چی درآمد هست خرج حقوق کارمند می‌کنیم بعد به اینها که می‌رسد می‌گوییم از پایه پولی دارد می‌رود؟ خب حقوق کارمند را با پایه پولی حساب کنیم و این خرج را بگذاریم به حساب درآمد مالیاتی و فروش نفت!

یک اقتصاد سیاسی هم وجود دارد که کلا هرگاه یارانه‌ای می‌خواهد حذف بشود از ضعیف‌ترین فرد گرفته می‌شود. در همین شرایطی که پایه پولی برای تخصیص به مسکن روستایی نیست، امسال دو بار حقوق کارمندان افزایش داشته است. خب از کجا؟ در دو سه ماه گذشته بانکها 30 همت اضافه برداشت داشته‌اند. این ۳۰ همت معادل یارانه‌ی یک سال یک میلیون و دویست هزار مسکن روستایی است. روستا نه تریبون دارد نه صنف دارد، هیچی. راحت مسکن روستایی را خواباندند.

*اگر بخواهیم جمع‌بندی کنیم، مدل ایده‌آل شما این است که دولت زمین به صورت اجاره 99 ساله در اختیار متقاضی هدف بگذارد، بابت زمین پولی نگیریم، بابت زیرساخت نقدا یا اقساطی از او هزینه دریافت کنیم، برای ساخت هم به اون تسهیلات با سود متعارف بدهیم.

بله همین طور است. بنابراین ما برای کاهش نیاز به آورده و امکان‌پذیری ساخت مسکن دو پیشنهاد داریم. اولا اعطای زمین،  با توضیحاتی که عرض شد، که در این مدل هزینه به شدت کاهش پیدا می‌کند. اما کار دوم این است که تسهیلات را پلکانی کنیم. یعنی اقساط از کم به زیاد پرداخت می‌شود. پرداخت تسهیلات هم از بعد از ساخت شروع می‌شود. هنگام ساخت، قرارداد مشارکت مدنی است که بعد از اتمام کار فروش اقساطی می‌شود. برای یک وام 400 میلیونی، اگر پلکانی نباشد، اقساط می‌شود حدود 5 تا 6 میلیون برای بیست سال. وقتی پلکانی باشد قسط اولیه می‌تواند 3 میلیون تومان باشد و هر سال مقداری افزایش پیدا کند تا اینکه آخر کار زیادتر می‌شود. اما بعد بیست سال اولا خانواده به دلیل حذف هزینه اجاره توانمندتر شده و دوما وجود تورم باعث می‌شود ارزش واقعی آن قسط پایین بیاید. پیشنهاد ما رشد 15درصد سالانه اقساط است.

با این دو کار حتی می‌شود افراد کمیته امدادی را هم برای ساخت مسکن بدون دخالت کمیته امداد توانمند کرد. می‌توان طوری پلکان را تنظیم کرد که خودشان بتوانند هزینه را بدهند.

*بعضی کارشناسان معتقدند وقتی هزینه زمین صفر است، یعنی بخش اصلی هزینه مسکن از بین رفته و در نتیجه دیگر نیاز به بودجه و تامین مالی از بانک یا پایه پولی نیست. ایده ایشان این است که زمین به پیمانکار داده بشود و او همه کار را جلو ببرد. در نهایت بخشی از واحدهایی که ساخته می‌شود به دولت تعلق گرفته و دولت می‌تواند این واحدها را به خانواده‌هایی که اولویت دارد تحویل بدهد. منظور هم برج‌سازی توسط انبوه‌ساز نیست، بلکه ساختمان 3 تا 5 طبقه توسط پیمانکاران خرد است. مشکل این ایده از نظر شما چیست؟

بزرگترین مسئله اجرایی این ایده این است که زمین‌هایی که دولت دارد و می‌خواهد به این طرح‌ها تخصیص بدهد ارزش خاصی ندارد. در نتیجه در عمل باید 90 درصد را بدهد به پیمانکار و 10 درصد را خودش بردارد و عملا چیزی دستش را نمی‌گیرد.

*اگر معلوم باشد این تکه زمین، مثلا اطراف تهران، قرار است به شهر الحاق شده و در یک افق چند ساله زیرساخت برای آن تامین شود با ارزش نمی‌شود؟ آیا در این صورت قرارداد بین دولت و پیمانکار واقع بینانه 9 به 1 می‌شود از نظر شما؟

چیزی که می‌گویید ایده‌آل است و پیش فرض آن این است دولت می‌تواند این ایده را بفروشد. معمولا اینطوری نیست. پیمانکار هم زرنگ است. می‌داند معامله با دولت ریسک‌های زیادی دارد و به همین دلیل اگر سود بالایی نداشته باشد وارد معامله نمی‌شود.

*مسئله مگر این نیست که ما عرضه زمین نداریم؟ پس زمین خالی باقی مانده‌ای که پیمانکار بتواند بسازد خیلی وجود ندارد. حالا چرا اینکه دولت ایده‌ای برای آینده را بفروشد به نظر شما نشدنی است؟

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد وسع کارشناسی دولت است. در بسیاری از شهرها و شهرستان‌ها، دولت یعنی یک کارمندی که شاید حقوق پایینی هم دریافت می‌کند و انگیزه و توانی برای مذاکره هوشمندانه و جلو بردن یک ایده این چنینی ندارد. مگر در حالت خاصی فرد دغدغه‌مندی باشد. برای همین به طور گسترده نمی‌شود به این سمت رفت.

*یعنی محدودیت این ایده از نظر شما کمبود نیروی انسانی توانمند برای اجرای گسترده این ایده است؟

بله این هست. نهایتا چیز دندانگیری دست دولت نمی‌رسد. البته این تنها استفاده از زمین مرغوب نیست. خب فرض کنیم جایی زمینی وجود دارد که باکیفیت است و دولت می‌تواند با اجرای این ایده سهم خوبی از واحدهای ساخته را نگه دارد. ولی مگر چقدر چنین زمینی وجود دارد؟

به نظرم بهتر است زمین‌های خیلی مرغوب برای مسکن دولتی تخصیص داده نشود، بلکه با زمین‌های بزرگ تهاتر شود تا زمین‌های بیشتری در اختیار طرح قرار بگیرد تا واحدهای بیشتری ساخته بشود.

به قول معروف مولدسازی کنیم. یا بسازیم و آنچه ساخته شده را بفروشیم، یا خود زمین را بفروشیم و در عوض آن چند هکتار زمین جای دیگر بگیریم. این کار مخصوصا در جاهایی که محدودیت زمین وجود دارد خیلی جواب می‌دهد.

بعضی جاها مثل همدان دولت هیچ زمینی اطراف شهر ندارد و زمین‌ها صاحبان دیگری دارد. افزایش حریم شهر و الحاق زمین‌ها باعث می‌شود ارزش آنها اضافه بشود. در چنین مواردی دولت با صاحبان این زمین‌ها وارد مذاکره می‌شود تا بعد از الحاق، بخشی از زمین‌ها به دولت واگذار شود. مثلا سی درصد دست خودشان و هفتاد درصد به دولت می‌رسد.

پس یا زمین خیلی کم‌ارزش است فعلا، که خب این را می‌دهیم برای واحدهای یک‌طبقه و به مرور بعد از ساخته شدن ارزشمند می‌شود. یا زمین خیلی با ارزش است که با زمین کم‌ارزش بزرگتر تهاتر می‌کنیم. اما بله، جاهایی وجود دارد که زمین نه خیلی بی‌ارزش است نه خیلی باارزش، مثلا در اطراف تهران. اینجا می‌شود ایده دادن زمین از طرف دولت و تامین باقی کار با پیمانکار را پیاده سازی کرد. چرا خیلی سراغ این ایده نمی‌شود رفت؟ چون به جهت تعداد خیلی کمک نمی‌کند.

بنابراین به طور خلاصه یک حدی وجود دارد. اگر زمین از یک حدی مرغوب‌تر باشد ترجیح به تهاتر است. از یک حدی هم پایین‌تر باشد دیگر چیزی دست دولت را نمی‌گیرد. یک وسطی دارد که مقدارش کم است و شاید برای تهران خوب باشد.

مشکل دیگر هم دعاوی حقوقی است که معمولا در پی این قراردادها به وجود می‌آید. افراد طرف معامله با دولت معمولا تخصص بالاتری علی‌الخصوص در زمینه‌ی حقوقی دارند و از مشاوران مجرب استفاده می‌کنند. به همین دلیل به نحوی با دولت قرارداد می‌بندند که بتوانند بعدا اقامه دعوا کنند و دولت را محکوم کنند. در این موارد معمولا کارمندانی که قرارداد را بسته‌اند مورد پیگرد بخش‌های نظارتی قرار می‌گیرند و مشکلاتی ایجاد می‌شود که امکان‌پذیری این طرح را زیر سوال می‌برد.

*بپردازیم به مسئله خشکسالی پولی، پاسخ شما به این مسئله که وضعیت پولی کشور در شرایط خاصی قرار دارد که امکان تکرار تجربه مسکن مهر وجود ندارد چیست؟

من قائل به قحطی نیستم. بالاخره بانک‌ها تا پایان امسال پنج هزار همت تسهیلات ‌می‌دهند. اجازه بدهید برای سادگی درک این عدد آن را به این صورت بگویم: 50 تا صد هزار میلیارد تومان! اگر یکی از این صدهزار میلیارد تومان‌ها درست به هدف بخورد خیلی است و خیلی کارها می‌تواند بکند. قبول دارم بخشی از این سهم امهالی هاست. البته این سهم به نظر من زیر سی درصد است ولی باز اگر فرض کنیم دو هزار همت هم سهم اینها باشد، باز  سه هزار همت تسهیلات جدید داده شده است. با هر صد همت می‌توان یک کار بزرگ کرد، اما 30 تا صد همت دارد پرداخت می‌شود و هیچ اتفاقی هم نمی‌افتد.

*خب این مبالغ به نظر شما دارد کجا می‌رود؟

بخش از آن خروج سرمایه است. بخش عمده این پول صرف  خرید ملک و طلا و ...  می‌شود.

*بخش زیادی از این تسهیلات در واقع برداشت‌های خود دولت نیست؟ الان ترازنامه‌ها به تسخیر دولت درآمده. آیا دولت می‌تواند از مخارج دیگرش زده و صرف این کار بکند؟ ظاهرا الان دیگر خبری از مال‌سازی و بسط ید بانک‌های خصوصی نیست.

خب من یک عدد بزرگی را فرض کردم برای همین امور می‌رود. 2000 همت را فرض کردم. این خودش به دلار چقدر می‌شود؟ تقریبا 70 میلیارد دلار می‌شود. خب یعنی این مقدار دارد صرف برداشت دولتی می‌شود.

*جلوی چه کاری را بگیریم و به جای آن کار منابع بانکی یا پایه پولی را صرف مسکن کنیم؟ نکته دیگر اینکه کسی که الان مخالف رشد پایه پولی است و می‌خواهد رشد آن را صفر بکند باز خود دولت و رئیس جمهور و رئیس بانک مرکزی هستند.

با این ادعای عدم امکان تخصیص منابع، کشور قفل شده است. یک پیشنهاد عملیاتی برای خروج از بن بست وجود دارد و آن اینکه یک بانک را پایلوت بررسی کنیم. از ابتدای سال تسهیلات  پرداختی بک بانک که از مقدار مشخصی بیش‌تر است را بررسی کنیم. اینکه می‌گویند انقدر از تسهیلات جدید است، انقدر امهالی است، انقدر چه است، خب این در بیاید. بعضی می‌گوید  60 تا 70 درصد تسهیلات امهالی است! عدد را بالا می‌برند تا تخصیص کنونی تسهیلات تغییر نکند. اینجوری نمی‌شود. یکی دو بانک باید دقیق بررسی شود.

خب یک بانکی 50 همت وام داده است، این می‌شود مثلا 1000 تا 50 میلیارد تومانی. وام‌های کمتر از مثلا ده میلیارد را هم بررسی نکنیم. یعنی در همین حدود پرونده را می‌خواهی بررسی کنی دیگر، مگر چند نفر نیروی انسانی و چقدر زمان می‌خواهد؟ با روش‌های آماری تعداد کمتری هم بررسی بشود کافی است. بعد می‌شود فهمید واقعا وضعیت به چه صورت است.

پس ادعای اول ما این است که بانک‌ها می‌توانند تسهیلات بدهند و امسال هم پنج هزار همت تا آخر سال خواهند داد و سهم بخش مسکن هم باید بدهند.

البته پرداخت پایه پولی به بخش مسکن هم گزینه‌ی خوبی است، بانک ها 30 همت در چند ماه گذشته برداشت کرده‌اند که معلوم نیست چه شده است. نزدیک 20 همت اول سال یک بانک خصوصی اضافه برداشت داشت. این پول‌ها می‌توانست برای مردم خانه شود که نشد.

*حرف کارشناسان گروه دیگر این نیست که پایه پولی خرج کارمند بشود، بلکه می‌گویند مسائلی وجود دارد که امکان تامین مالی در حالت عادی ندارد و وقتی برای مسکن می‌شود از مسیر عادی‌تری تامین مالی کرد، پایه پولی را خرج کار ضروری‌تر، مثل بحران ناترازی گازی یا فرونشست زمین بکنیم.

من هم موافقم. اما این حالت ایده آل است. در واقعیت این منابع اگر صرف مسکن نشود، صرف حقوق کارمند و اضافه برداشت بانک‌ها می‌شود نه امور مهم‌تر. یعنی نه این را خواهیم داشت و نه مسکنی ساخته می‌شود.

آن "آری" به پروژه‌های کلان و خاص ملی را من هم موافقم، اما این "نه" دوستان به تامین مالی بانکی نهضت ملی باعث رخ دادن آن "آری" نمی‌شود، بلکه در نهایت این رشد پایه پولی از مسیر اضافه برداشت  بانک‌ها یا افزایش حقوق خرج می‌شود.

این پروژه به نسبت ایده‌های مهم دیگری که کارشناسان مطرح می‌کنند این مزیت را دارد که لااقل دولت وعده‌اش را داده و به جهت سیاسی امکان فشار آوردن برای تحققش وجود دارد.

*یعنی به نظر شما مانع اصلی جلو رفتن نهضت ملی مسکن سنگ‌اندازی بانک مرکزی است؟

الان مانع اصلی حریم شهر است. در اذهان این است که حریم شهر را آزاد کنیم آب کم می‌شود و گونه‌های جانوری از بین می‌رود و بافت تاریخی چه می‌شود. بحث اصلی اینجاست. اصلا تسهیلات نباشد و فقط زمین را آزاد کنیم می‌شود کار کرد. ولی اگر زمین آزاد نشود ولو تسهیلات هم بدهند می‌شود مثل مسکن مهر که برج می‌شود و می‌رود در آسمان و سالها کار ناتمام می‌ماند.

*در پایان اگر نکته‌ای به نظرتان لازم است بفرمایید.

یک نکته‌ای که جا ماند اثر ساخت مسکن بر کنترل تورم است. ساخت مسکن از چند مسیر به کنترل تورم کمک می‌کند: اولا پرداخت تسهیلات مسکن به دلیل اینکه مرحله به مرحله تخصیص داده می‌شود انحراف کمی دارد، بر خلاف تسهیلات دیگر که صرف سفته‌بازی در بازار ارز و ملک و امثال اینها می‌شود. دوما به این دلیل که بخشی از هزینه به صورت آورده توسط متقاضیان تامین می‌شود، موجب جمع شدن نقدینگی و صرف شدن آن در تولید به جای سفته‌بازی می‌شود. سوما افزایش عرصه مسکن باعث فراوان شدن این کالا و درنتیجه کاهش بازده انتظاری آن می‌شود، فلذا به دلیل سهم بالای مسکن در محاسبه تورم، کنترل تورم انتظاری موجب کنترل تورم عمومی می‌شود. پنجما با کاهش قیمت اجاره، قیمت تمام‌شده همه کالا و خدمات کاهش پیدا می‌کند. در نهایت با تامین مسکن برای  کارگران و کارمندان، هزینه اجاره از هزینه‌های ماهیانه حذف شده و فشار افزایش حقوق و دستمزد این اقشار برداشته می‌شود.

*ممنون از لطف شما و فرصتی که در اختیار ما قرار دادید